Här har vi listat vanliga frågor och svar för att hjälpa dig på vägen till ditt nya boende.
Vad innebär ett bolån?
Bolån, eller bostadskredit som det också heter, är ett lån man oftast tar med ett hus, bostadsrätt, tomträtt eller byggnad som säkerhet. Bolånet är därför ett avtal mellan köpare, långivare eller låneförmedlare som agerar ombud för långivare. Ett bolån kan även innefatta ett privatlån, ett lån utan säkerhet, som tas i syfte att köpa eller behålla äganderätt till egendom. Om man finansierar bostadsköpet med ett privatlån kallas det därför bolån och långivaren måste följa de regler som specifikt gäller för bolån. Läs mer om privatlån
Hur ansöker jag om bolån?
- Ta hjälp av en låneförmedlare eller jämför olika långivare själv. Det ska du göra för att hitta det bästa alternativet och erbjudandet för just dig.
- Innan du ansöker om ett bolån ska du ansöka om ett lånelöfte hos vald långivare då det vanligtvis behövs för att kunna vara med i budgivningar på bostäder.
- När du har fått ett lånelöfte och hittat ett hus eller lägenhet som du vill köpa, ansöker du om ett bolån hos samma långivare som gör en slutgiltig kreditprövning.
- Långivaren informerar dig sedan om vilken ränta du erbjuds och tar fram en individuell amorteringsplan.
- Sista steget i ansökningsprocessen är att acceptera eller tacka nej till långivarens erbjudande. Du får oftast en betänketid om cirka sju dagar. Väljer du att acceptera erbjudandet har du ingått ett låneavtal.
Hur får jag ett lånelöfte?
Du ansöker om ett lånelöfte hos en långivare som gör en kreditprövning av dig. Långivaren beräknar sedan med hjälp av kreditprövningen hur mycket du får låna, om du kan få ett bolån beviljat samt på vilka förutsättningar du kan få det beviljat. Om du får ett lånelöfte vet du hur stor summa du kan komma att få låna och därför vilken nivå du kan lägga dig i en budgivning. Se till att du får lånelöftet skriftligt.
Kom ihåg att ett lånelöfte inte nödvändigtvis garanterar att du kommer att få ett bolån då det är en preliminär kreditprövning. Det är först när du ansöker om ett bolån för att köpa en specifik bostad som långivaren gör en slutgiltig kreditprövning. Det här gör långivaren för att dina ekonomiska förutsättningar kan ha förändrats mellan tiden du har ansökt om lånelöfte och fram till att du har hittat ett boende du vill köpa. Har dina ekonomiska förutsättningar inte förändrats och överensstämmer med uppgifterna i lånelöftet behövs det oftast inte göras en omprövning och du beviljas därefter ett bolån. Om det däremot har gått mer än ett halvår sedan du fått lånelöftet behöver det göras en omprövning då det har en tidsbegränsning på mellan tre till sex månader. Du behöver inte utnyttja lånelöftet under tiden det är giltigt, utan det är bara att ansöka om ett nytt om det har gått ut.
Vad krävs för att få bolån?
Vad som krävs varierar eftersom du kan ta ett lån med eller utan säkerhet. Det vanligaste är att man tar ett traditionellt bolån med säkerhet men att man via ett privatlån lånar pengar till kontantinsatsen.
Det som krävs för att få ett bolån med säkerhet är:
- Att man har möjlighet att finansiera 15 procent av bolånet, då långivare följer Finansinspektionens regler om att man inte får bevilja bolån på mer än 85 procent av köpesumman. Detta kallas för bolånetaket.
- Att man kan amortera om man ansöker om bolån som är mer än 50 procent av bostadens värde . Detta kallas för amorteringskravet.
- Att man inte har en skuldkvot som är högre än sex gånger sin disponibla årsinkomst. Med skuldkvot menas hur stora lån man har sedan tidigare i förhållande till den del av sin nettoinkomst man har över till konsumtion och sparande. Det här är inte ett krav från Finansinspektionen och kan variera något mellan olika långivare.
- Att man ska kunna betala en bolåneränta på 6-7 procent även om den idag är betydligt lägre än så. Detta för att räntan kan komma att höjas och att långivare vill kunna vara säkra på att de kommer att få tillbaka sina pengar.
- Att man har en ekonomi som tillåter andra utgifter än bolånet. Många långivare, men inte alla, ställer kravet att en familj om två vuxna och två barn behöver ha minst 15 000 kronor över i månaden efter att boendekostnaderna är betalda.
Se mer information från Finansinspektionen om bolån
Det som krävs för att få låna till kontantinsatsen via ett privatlån, även kallat topplån eller kontantinsatslån, är:
- Att man ska vara myndig. Även fast man blir myndig vid 18 års ålder kan vissa långivare kräva att man ska ha fyllt 20 år.
- Att man är folkbokförd och bor i Sverige sedan minst ett år tillbaka.
- Att man har en fast inkomst från arbete eller pension.
- Att man tjänar minst 110 000 kronor per år.
- Att man ska ha varit skuldfri från Kronofogden i minst sex månader.
Vad är räntan för bolån?
Räntan på bolånet är individuell och påverkas av hur mycket man har lånat, vilket erbjudande man har tagit del av samt om man har valt fast eller rörlig ränta. Vanligtvis ligger årsräntan på ett bolån mellan 1-2 procent av lånebeloppet.
Räntan på bolån med säkerhet är generellt lägre än bolån utan säkerhet. Denna ränta uttrycks som årsränta, exempelvis 1,5 procent, och betyder att bolånet då kostar 1,5 procent av lånebeloppet varje år. Om man till exempel lånar en miljon kronor kostar bolånet 1 250 kronor per månad eller 15 000 kronor per år.
Kom ihåg att du kan göra ränteavdrag på dina årliga räntekostnader i deklarationen. Räntan på dina lån och krediter är nämligen avdragsgill med 30 procent upp till 100 000 kronor per år. Betalar du mer än 100 000 kronor i räntekostnader på ett år får du dra av 21 % på resterande belopp.
Ska jag välja fast eller rörlig ränta på bolånet?
Det finns ingen långivare som erbjuder ett bolån helt till rörlig ränta under hela låneperioden – men du kan välja att ha rörlig ränta i allt från 3 månader upp till 10 år. Väljer du rörlig ränta under en period innebär det att räntesatsen förändras i takt med förändringar på räntemarknaden och att du när som helst välja att binda den. Du får också en stor frihet där du kan byta både långivare eller göra större amorteringar. Tänk på att svängningarna på räntemarknaden kan vara stora.
Om du väljer fast ränta har du samma ränta under hela räntebindnings perioden. Det gör att du har lättare att sätta en budget då du inte kan få ökade kostnader för lånet. Däremot blir fast ränta ofta dyrare än rörlig ränta eftersom du inte få ta del av nedgångarna i räntemarknaden. Bind därför inte räntan på en alltför lång tid.
För- och nackdelar med fast ränta
Fördelar:
- Man är skyddad mot ränteuppgångar och behöver inte oroa sig för att kostnaderna snabbt ska stiga.
- Om marknadsräntan stiger över ens fasta ränta betalar man mindre än om man hade haft rörlig ränta.
- Det går att räkna ut den exakta månadskostnaden för avtalstiden vilket betyder att man får en kalkylsäkerhet.
Nackdelar:
- Det tillkommer ofta en extra kostnad i form av en premie för säkerheten.
- Om marknadsräntan sjunker kan man få betala mer än om man hade haft rörlig ränta.
- En ersättningsavgift kan tillkomma om man vill göra extra avbetalningar och lösa lånet i förtid.
För- och nackdelar med rörlig ränta
Fördelar:
- Man sparar mycket pengar om räntan sjunker då man får en lägre månadskostnad.
- Bindningstiden är kort vilket ger möjlighet till att snabbt och kostnadsfritt betala av lånet i förtid.
- Historiskt sett är detta alternativ billigare än fast ränta.
- Mer flexibel än fast ränta eftersom du kan välja att binda den.
Nackdelar:
- Om räntan stiger ökar kostnaderna fort. Därför måste man ha koll på marknadsräntan om man väljer det här alternativet.
- Man kan behöva en högre buffert för att klara av en eventuell höjning.
- Man kan inte på förhand veta hur stor månadskostnaden kommer att vara framåt.
Hur lång är bindningstiden på bolån?
Bindningstiden för ett bolån varierar eftersom det löper över många år och är indelat i olika ränteperioder och villkorsperioder. Man kan se bolånets bindningstid i dess villkorsbilaga som man får innan man tecknar lånet.
Det är vanligt att man delar upp sitt bolån på flera lån eller delar för att räntejustera. På så sätt minskar risken för att betala en hög ränta men det gör också att bindningstiden på de olika lånen blir varierande. Varierande bindningstider kan i sin tur innebära att man bara kan flytta en del av lånet medan man inväntar att en annan bindningstid ska löpa ut. Alternativt kan man behöva betala en avgift för att förkorta bindningstiden.Om man exempelvis har ett bolån där en del av det har en tvåårig bindningstid och en annan del en femårig bindningstid kommer det att ta tio år tills båda löper ut samtidigt.
Hur mycket får jag låna?
Det som avgör hur mycket du kan få i bolån är din betalningsförmåga och marknadsvärdet på bostaden. Du kan som mest låna 85 procent av bostadens marknadsvärde när du har bostaden som säkerhet.
Kan man få bolån trots betalningsanmärkning?
Både ja och nej då olika banker och långivare har olika regler. Det som avgör om man får ett bolån är ens betalningsförmåga och den måste inte nödvändigtvis påverkas av att man har betalningsanmärkningar. Om dina betalningsanmärkningar har gått till Kronofogden kan du däremot inte ansöka om ett lån förrän de skulderna är lösta.
Hur mycket måste jag amortera på mitt bolån?
Beloppet är individuellt och beror på din belåningsgrad på bostadslånet och hur mycket du lånar i förhållande till din årsinkomst. Sedan 2016 finns det dock ett amorteringskrav som Finansinspektionen infört och som betyder att den som har en belåningsgrad på över 50 procent årligen måste amortera en viss procent. Har du en belåningsgrad mellan 50-70 procent måste du amortera 1 procent av bostadslånet per år och överstiger den 70 procent måste du amortera 2 procent per år.
Kan jag använda bolån till renovering?
Ja det kan du genom att utöka ditt bolån, detta kallas då för renoveringslån. Du kan även ta ett bolån med säkerhet för att bekosta en utbyggnad av en redan befintlig fastighet som du äger men då kallas det vanligtvis för byggnadslån.
Här hittar du mer information om: renoveringslån
Vad finns det för alternativ till bolån?
Överbryggningslån
Privatlån i form av ett överbryggningslån passar för att finansiera glappet mellan köpet av en ny bostad och försäljning av en tidigare bostad.
Byggnadslån
Ett mindre privatlån som inte är specificerat för att låna till köp av bostad och är ett bra alternativ om du vill renovera eller bygga ut en fastighet som du redan äger.
Kontantinsatslån
Ett privatlån utan säkerhet som man kan komplettera sitt bolån med. Då har man ett bolån på exempelvis 85 procent av bostadens värde och ett kontantinsatslån på 15 procent av bostadens värde för att helt enkelt kunna täcka den obligatoriska kontantinsatsen man måste ha för att få ett bolån.